Споделено строителство и връщане на парите, инвестирани
При закупуване на апартамент в нова сграда, не искам да мисля за най-лошите сценарии. Но реалността е, че купувачите на имоти в новопостроена къща, за всеки случай по-добре да помислят предварително възможностите за възвръщаемост на инвестициите.
В Санкт Петербург и Ленинградска област няма изчерпателна статистика за броя на съинвеститори, изправени пред най-различни проблеми. Но, според Службата за контрол и надзор на строителството на комисията участие за изграждането на София, съобщи в Sachsen миналата есен, на около 15 хиляди семейства на Санкт Петербург за повече от една година в очакване на апартаментите си. В списъка на продължителни периоди водещи компании "ЛЕК", "М-Индъстри" Застраховка "Импулс" и "Трест-102". Начало купувачи в някои проекти в продължение на години в очакване на приключване на къщата и влизането в собствеността. Някои не чака, че за момент: разработчикът обявен в несъстоятелност, а крайната строителството е замразено. Според експерти в нашия град до три хиляди ограбени инвеститори в недвижими имоти, които не са получили своите домове. "Бяхме третирани ежедневно, четири или пет от Санкт Петербург, които са закупили апартаменти в етап на строеж на къща. Около сто случаи са в активна експлоатация. В три четвърти от случаите става дума за прекратяване на договорите с програмисти и възстановяване ", - казва директор по правните въпроси на" UAP "Александър Askerov.
зеле проблеми
Проблемът е, че често купувачът няма друг избор. Според официални източници в Санкт Петербург, не повече от 30% от разработчиците работят върху FZ-214. Този 50 компании, които реализират 80 проекта. Останалата част от строителите продължава да предлага някаква форма на договори. В допълнение, някои предприемачи, работещи на FZ-214, настоява за сключване на предварителен договор собствения капитал (PDDU). Според Евгения Sadovskogo, това може да е сигнал за проблем с разрешителни за строеж, както и на продавача желание да се предпазят от финансови искове от купувача в случай на нарушение на условията на предаване на потребителя влезе на съоръжението. Но има и други възможни причини.
Например, един предварителен договор с компанията влезе в интерес на притежателите на "Glavstroy" на сайта си, "Северна долина". Както бе обяснено от прессекретар Марина Turygin компания, това е принудителна и временно решение - се дължи на факта, че избраната област има тежест под формата на "компресор", което започва съдебен спор с града и федералните власти. "Но сега ние работим строго DDU, и ако има проблеми с прехвърлянето на договори инвеститори в живота, то е само по вина на регистриране орган. Процедура лошо отстранени грешки, а вместо това постави под закона на пет дни от регистрацията може да отнеме два или три месеца ", - каза Марина Turygin. Според нея, някои разработчици работят по DDU наистина може да се влиза в предварителни договори, за които клиентът е задължен да извърши всички пари в определения срок, както и да участват в паралелна регистрация DDU.
Кой имаме - простете
притежателите на интереси имат право да прекрати предварително договора по всяко време преди изтичането на мандата си, но означава, че те направи ще бъде приспадната, посочен в наказанието на договора в размер на 10-15% от обезпечението (т.е. цената на бъдещия апартамент). Подобни санкции, прилагани от страна на строителя, ако основният договор не е подписан, защото на времето на купувача (например, човек не може да направи цялата стойност на закупения имот в срок).
Договорът на съвместно строителство, за разлика от предварителното съгласие ясно предвижда случаите, в които клиентът може да прекрати ОП едностранно без финансови загуби, ако апартаментът не е предаден на него собствеността на определения срок или документ е изграден с съществено нарушение на изискванията за качество. Строителна фирма в съответствие с Федералния закон 214, в рамките на двадесет дни от датата на прекратяване на договора, за да се върнат всички пари на клиента.
Най-малко очевидни ситуации (например, ако конструкцията на къщата е замразена или ако клиентът има сериозни съмнения относно платежоспособността на разработчика) ще трябва да се върнат вложените средства по съдебен ред. "За да се избегнат санкции за прекратяване на договора едностранно, човек трябва да докаже в съда, че е" извън играта "не е по желание, а защото строителят е нарушил условията на договора. Ние му го оказват: извършване на проверката въз основа на която да даде заключение, че по отношение на темпа, който е в процес на изграждане, завършване на къщата и, следователно, прехвърлянето на апартаменти в договора в определения срок не може да бъде известен, "- казва Евгений Sadovsky.
Връщане с интерес
Ако DDU, сключено в съответствие с Федералния закон -214 от в допълнение към вноските, получени от разработчика на компанията може да бъде наказания за използването на притежателите на пари по интереси. "Тъй като ние говорим за значителни суми от инвестиции и забавяне на една или две години, можете да получите по-голяма санкция. Максималната печалба в нашия съд - 500 хиляди рубли .. обезщетение за пропуснати ползи ", - казва Александър Askerov. Той смята, че един правоспособен юрист, ще бъде в състояние да защитава правата на клиента да получи наказание, дори ако инвестицията, направена с инвеститора или на предварителен договор. Въпреки това, неговият колега Юджийн Sadovsky показва, че съдилищата често отказват да признаят, че отношенията между страните, възникнали в хода на сключване на предварителни договори, при спазване на законодателството в областта на правата на потребителите и, следователно, се ограничава до решението за връщането на клиентските активи, прехвърлени на възложителя. Практика докато -neodnorodna.
Интересно е, че според юристи, скорошно увеличение на броя на акционерите, които са получили съдебно наказание за провала на времето пускането на къщата в експлоатация, не развали договора на дялово участие в строителството. "Ако хората са по-добре образовани, по-наясно с правата си, подобни твърдения биха били десет пъти повече", - каза Александър Askerov. Въпреки това, може да се предположи, че причината за "апатия" на акционерите в малко по-различна: по-голямата част от тях искат да се сдобиете с апартамент, а не на пари, и следователно няма да разклати финансовата "лодка" строител със собствените си ръце.
Евгений Sadovsky добавя, че в допълнение към парите депозирани и неустойки притежателите на интерес в някои случаи може да се класира за обезщетение за имуществени вреди. Например, ако семейството участва в съвместното изграждане, принуден да се дължи на неспазване на срокове за въвеждането на къщата още една година или две или три, за да наемете апартамент. Естествено, всички разходи, направени трябва да бъдат документирани. Въпреки това, други адвокати събеседници бяха скептично настроени за перспективите на такова твърдение: според тях, връзката между неуспеха да достави на апартамента във времето и финансови загуби трудно да се докаже в съда.
На свой ред на опашката
Дори и най-безупречните DDU регистрирани в Rosreestra не гарантира защита от кошмара на основните притежатели на интереси - от фалит на строителя. Аз трябва да кажа, че собствениците на договорите, сключени на FZ-214, в този случай са в най-добрата позиция. Първо, те имат възможност, за разлика от клиенти, които са подписали предварителен, инвестиционни договори или с банкноти, твърдят разпределението на акциите в недовършени обекти. "Съдебна практика, която в момента е доста лоялен към инвеститорите на недвижимите имоти, показва, че гражданите често се обръщат към съда с искове за признаване на правата на собственост на недовършената сграда на къщите и да получите желания съдебен акт", - каза член на Асоциацията на юристите в България Дмитрий Natarius. Този сценарий може да изиска от титуляря интерес допълнителна инвестиция в изграждането на новия разработчик съоръжението. Но в тези случаи, когато къщата е почти готова, тя може да бъде най-доброто решение.