Особености на земята като стока 2

Изпратете добра работа в базата от знания лесно. Използвайте формата по-долу

Студенти, докторанти, млади учени, които използват базата от знания в техните проучвания и работи, ще бъда много благодарен.

Особено се приземи като стока

Парцел Цена под наем пазарна стойност от

Със задълбочаването на пазарните отношения в съвременния български земи се превръща в стока - .. Целта на икономическото обращение, т.е., почти всяка част от земите рано или късно отиде на нов собственик, и всеки обект има своя цена. Като всеки продукт, земята е на стойност за потребителите и пазара. Consumer стойност отразява на стойността на земята за специфична употреба; пазарна стойност - това е най-вероятната продажна цена на земята в отворен и конкурентен пазар.

Земя като стока - е обект на продажба, който отговаря на различни нужди на действителни или потенциални, и с някои качествени и количествени характеристики.

Цената на земята действа като главна наем. Както при всеки продукт, той се определя от търсенето и предлагането. Цепове с намаляване увеличава търсенето на пазара на земя и покачването на цените - е намалена.

Една от функциите на земята като стока е, че предлага на пазара количеството е ограничено от естеството на земята, така и цената на земята се определя главно от търсенето - на нивото на цените на продуктите, получени на място. Например, ако цената на зърното и / или картофи падне много, дори и получени от тях, търсенето на земя, на която те са били отглеждани, също спадна рязко, а цената ще падне на земята, съответно.

Характерна особеност на земята като стока не е абсолютната гъвкавост на доставките си на пазара, т.е.. Е. Всеки стопанин, заинтересовани от увеличаване на доходите си, ще осигури земя за всеки бизнес карта (в противен случай тя ще загуби наема). Нееластичност на търсенето на земя на пазара английски икономист Дейвид Рикардо (1772-1823) направи много важни заключения.

На първо място, широко разпространеното убеждение, че цената на зърното (храна) е висока заради високите наеми наемодатели - погрешно. Не защото цената на царевицата е висока, високата цена на земята, а напротив, цената на толкова висока земя, че високите цени на зърното са се увеличили по него.

На второ място, данъци върху доходите на собствениците на земя, не оказват влияние върху цените на хранителните продукти, а просто да намалят наемите си.

На трето място, цената на земята е напълно определя от стойността на продуктите, отглеждани върху него, а не обратното, колкото изглежда очевидно.

Земята - степен на конкретния обект на пазарни отношения. В идеалния случай, на пазара на земя създава и поддържа връзката със земята като специален стойност, което накара ефективно използване на различните си свойства.

При използване на земя за бизнес цел, строителство, и така нататък. F. първи приоритет характеристики, като например местоположение, размер, форма, контур и топография, пътища, начини на използване и други съседни райони.

1. Земеделска земя.

2. Земя на населените места (градове, градовете и селата).

3. Земя на промишлеността, транспорта, комуникациите, отбраната и други цели

4. Земята на околната среда, здраве, отдих, историческа и културна дестинация.

5. земи от горския фонд.

6. Земята вода фонд.

В момента на пазара на земя в България е в началния си стадий на формиране и развитие, и по този начин процеса на оценка и закупуване и продажба на парцели ще се отрази много противоречия на разположение в реалния живот, и цените формират може да се прояви в различни форми.

От поземлен имот включва различни комбинации от законните права и интереси, а в някои случаи, на пазара може да отиде под наем, а в други - задължения ипотечни, а в третата - обект на пълна собственост, без каквито и да било претенции. Многофункционална земя още по-трудно на пазара на недвижими имоти.

Основните методи на сделките със земя са показани на схема 2.

Shema.2. Основните методи на сделките със земя.

Нормативен цена на земя - се определя от правителството на България минималната цена на земята. Според постановлението на нормативната цена на земя за специфично земя беше определен на петдесет пъти данъчната ставка земя в рубли на единица площ на съответния целеви земята

Има пет основни метода за оценка на пазарната стойност на земята:

1. продажби от един и същи магазин.

2. Метод корелация (прехвърляне).

3. Капитализацията на земя под наем.

4. Технология за остатъка от земята.

5. Използване на земята.

Най-честият начин на земя оценка е методът на пряк сравнителен анализ на продажбите въз основа на данните от последните сделки (за 3-6 месеца). Тя се основава на принципа на заместване: рационално купувач не плаща за земята повече, отколкото ще струва същия район с други подобни полезни свойства.

В съответствие с този метод:

1) идентифицира действителните продажби на бизнес в съответния пазар или пазарни сегменти;

2) се изменя, за да се вземат предвид разликите между прогнозни и всеки сравним част.

Сравнявайки оценява зоните със сравними свободни части се извършва на два компонента:

а) чрез сравняване на елементи;

б) единици сравнение.

Като елемент от сравнението се вземат всички фактори, които могат да имат значително въздействие върху разходите, необходими за развитието на сайта: местонахождението на обекта, какви са собствеността на земята, структурата на почвата, наличието на вдигане на вода, влажни зони, и каква е вероятността от наводнения район, в размер на мелиорациите, наличието на сгради на площадката и размера на разходите, свързани с унищожаването на земята си за подходящо обучение за ново строителство, комуникационни съоръжения в района, както и техническото им състояние, на екологичното състояние на парцели , Околната среда, наличието на исторически паметници и държавната сигурност, наличието на съоръжения и други.

За единица са направени сравнения:

1) цена за един хектар - за големи обеми от селското стопанство, промишлени нужди или за жилищни сгради;

2) цена на 1 м 2 - в центъра на града, дневни офиси, магазини и др.;

3) цената за 1 метър пред - за търговско използване на земята в градовете. цена на земята е пропорционален на дължината на границата си на улицата или магистралата при стандартно дълбочина на обекта, което представлява една малка част от разходите;

4) цена за лот - стандартна форма и размер на земя в жилищни райони, вилната сграда и други.

5) цената за единица плътност - коефициент съотношение застроена площ с площта.

Чрез застроените зони като единица за сравнение може да се използва:

-- Аз Цена на m 2 от общо или нетна площ;

-- цена на 1 m 3 - за складове, силози и др.;

-- единична цена, доходи - място в гаража, на стадион, място за паркиране и др.

При използване на устройството като получи Сравнението се основава на броя на действителните продажби среден или типичен разходи за единица сравнение за всяка хомогенна група от сайтове. Средната стойност се определя чрез изчисляване на средната или средната продажна цена за единица сравнения. Нанася тази техника в случаите, когато обектите са много различни един от друг по размер, но са относително подобни на параметрите.

Друг метод се основава на определянето чрез анализ на продажбите на сравнение основна, стандартна парцел стойност, която след това се изчислява референтната стойност от другите наземните станции. Целта на оценка е действителната или хипотетичен основната част.

По принцип, пазарната цена на земята може да се определи, както следва:

където Rp - пазарната цена;

Cn - нормативен цена на земята;

K1. Кн - коефициенти, използвани за коригиране на стандартната цена.

Коефициентите са от експерти, ако няма одобрени от държавните органи коефициенти.

При оценяването на имотите се очаква, че земята се счита за един строеж и не подлежи на всякакъв вид облекло освен икономически. Както ограничените ресурси на Земята в течение на времето, обикновено само расте в стойност. Всичко носи свързани с подобрения, които са на земята. От това следва, че земята е неизчерпаем актив (собствен капитал), които не изискват рекапитализация (възвръщаемост на капитала). Следователно излиза от земята може да бъде капитализирана на нормата на възвръщаемост на капитала V. Това означава, че съотношението на ливъридж, е равна на скоростта на земята RL на възвръщаемост на капитала V.

Друг начин да се определи пазарната стойност на земята - метода на капитализация на доходите. Оценяване на земята в добив се осъществява чрез превръщане на стойността на паричния доход чрез коефициент главни букви. С други думи, цената на земята може да се определи като способността му да генерира приходи в бъдеще.

Цената на земята в този случай се определя по формулата:

SRZ - пазарната стойност на земята;

CHDZ - чист приход земя включва наем, поземлен данък, собственик на земя и други форми на печалба. При липса на известния метод може да се определи по различни начини. Нетният доход е разликата между стойността на брутната продукция и разходите за нейното производство;

R - коефициент на приходите капитализация земя. За да се определя диференцирано по региони на България и в региона в техните територии.

За земеделски земи могат да бъдат взети норма на възвръщаемост на производството и маркетинга на селскостопански продукти. По отношение на земята, за да бъдат разпределени за изграждане на промишлени предприятия - норма на възвръщаемост на производството и продажбите на промишлени продукти; за банките - от тяхната дейност.

Във всеки случай, въпросът за определяне на правилата за капитализация трябва да се реши въз основа на пазарен лихвен процент и регулирането му от тенденциите в развитието на пазарните условия.

Като се има предвид, че използването на земята е дългосрочен характер, честотата и сумата на плащанията може да се коригира в определени срокове, определени конкретен договор.

Поставен Allbest.ru

Подобни документи

Случаи на оценка на земя, предвидени от законодателството. Процедура и методи (сравнение на продажбите, дистрибуция, разпределение, повреда, капитализацията на нетните наеми) на неговото прилагане. Сравнителна, приходите и разходите подходи към оценката на стойността на земята.

Опит в обществения оценка на управлението на земеделските земи в България по време на техния оборот. Чужд опит в оценяването на поземлените сервитути за комунални услуги и комуникации. Формирането на икономическата отдаване под наем на земя за изграждане на цената на модела.

Теоретични, методически и практически основи на класификация, основните принципи на земя оценка. Сравнителна, доходи, подход на разходите и процедура за оценка на земя. Описание, определение, заключението за пазарната стойност на обекта.

Необходимостта от кадастралната оценка на състоянието на земята. Характеристики на земните ресурси в назначаването на държавната оценка на земите в Пример региона (Московска област, Химки). Фактори, определящи оптималното използване на земята.

Концепцията и структурата на земните ресурси. Изследването на почвата като важен компонент на околната среда; процеса на възстановяване. Разглеждане на земя с прилаганите икономически позиции. Въпрос озеленяване селскостопанското производство.

Земята като фактор на производството и като възобновяем ресурс. Физически и икономическото плодородие на почвата. Наемите и наемите. Определяне на размера на наема в конкурентна среда. Характеристики на съвременните поземлените отношения в Република Беларус.

Икономическа оценка на земя в Русия, нейните основни цели. Определяне на пазарната стойност на сметката на земя, когато продажбите и покупките или отдаване под наем. Международните стандарти за оценка. Разликите в размера на пазара и стойността на инвестицията.

Особености на земята като средство за производство. Ролята на земните ресурси в селското стопанство. Анализ на условията и особеностите на икономическото развитие на земеделските предприятия. Оценка на земните ресурси и перспективите за тяхното ефективно използване.

Това е структурата и функциите на използването на земята в селското стопанство. Анализ на състава, структурата и качеството на земята в SEC "X". Въвеждането на земеделието научно-техническия прогрес. Подобряване на икономическото плодородие на почвата.